Bơm tiền vào thị trường này chỉ là giải pháp tạm thời

21:20 |

Bơm tiền vào thị trường này chỉ là giải pháp tạm thời

"Việc nới lỏng tín dụng từ phía ngân hàng sẽ tác động rất tốt đến thị trường bất động sản, trước hết là tác động tâm lý. Tuy nhiên, bơm tiền vào thị trường này chỉ là giải pháp tạm thời..."

Ông Từ Tiến Phát, Phó Giám đốc khối khách hàng cá nhân Ngân hàng Á Châu (ACB) chia sẻ xung quanh vấn đề "vực dậy thị trường bất động sản" hiện nay.

Từ năm 2008 đến nay khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, nhu cầu tiêu thụ nhà chung cư giá rẻ vẫn tồn tại (phân khúc giá căn hộ chung cư 12-18 triệu đồng/m2). Trong khi một bộ phận lớn giới đầu cơ tập trung nguồn tài chính (tiền nhàn rỗi, vốn vay, tiền kinh doanh…) để đầu tư bất động sản, mua bán lòng vòng do có tỷ suất sinh lời cao.

Các công ty bất động sản lập ra để làm dự án hầu hết chỉ tiêu thụ trong ngắn hạn mà không tính đến kế hoạch dài hạn và yếu tố cung cầu của thị trường, thị trường chấp nhận những phân khúc nào. Khi nền kinh tế gặp khó khăn do lạm phát, lãi suất cao, đa số người dân chọn phương án tiếp tục ở tại nơi ở cũ ,nhà cho thuê (đối với người nhập cư) mà dành nguồn tài chính định mua chung cư để gửi vào ngân hàng hưởng lãi suất , hoặc cũng không có ý định vay tiền ngân hàng vì trả lãi suất cao mà giá chung cư đang giảm , nếu là một người mua bất động sản thông minh họ sẽ gửi tiền vào ngân hàng và quan sát thị trường chờ thời điểm thích hợp để mua chung cư . Như vậy, lúc này bất động sản không còn là một kênh đầu tư sinh lời mà thuần túy phục vụ chức năng để ở.

Bong bóng bất động sản xì hơi do mua bán lòng vòng, người mua cuối cùng chịu thiệt vì không bán được. Hơn nữa, người dân vẫn coi bất động sản là kênh đầu tư ngắn hạn, đặc biệt người dân ở TPHCM chủ yếu đầu tư vào các thị trường chung cư xung quanh (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu…).

Thực tế hiện nay các NHTM dù đang trong tình trạng dư thừa vốn nhưng vẫn chưa có ý định “mở cửa” rót vốn cho doanh nghiệp BĐS và lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp BĐS vẫn duy trì mức khá cao.

Với nhận diện “căn bệnh” hiện tại của thị trường bất động sản như vậy, theo ông liệu doanh nghiệp bất động sản có tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ để phục hồi thị trường và cứu chính mình hay không?

Hiện tại nguồn cung căn hộ chung cư /đất nền tăng cao vượt xa mức cầu, trong đó rất nhiều nhà đầu tư cá nhân không đủ khả năng trả nợ ngân hàng buộc phải bán tháo để trả nợ. Xu hướng này sẽ tiếp tục tăng do tình hình nợ xấu của các NHTM đang tăng nhanh.

Các chính sách tiền tệ đang hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản , hiện nay chỉ còn phụ thuộc “giá nào” để kéo người có nhu cầu mua nhà ở thật sự chấp nhận mua.

Ông Từ Tiến Phát, đại diện Ngân hàng Á Châu (ACB)

Ngoài ra, sự cạnh tranh trực tiếp từ nguồn cung bất động sản nhà phố tại khu dân cư hiện hữu cũng gia tăng mạnh vì lý do “siết nợ” của các NHTM. Với quy định chặt chẽ của NHNN như tính dư nợ tín dụng gồm cả trái phiếu doanh nghiệp… khiến cho hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản thông qua phát hành trái phiếu.

Những chính sách tài chính tiền tệ gần đây của NHNN có tác động hỗ trợ gì cho thị trường bất động sản không thưa ông?

Vừa qua NHNN có chính sách cho cơ cấu nợ đã góp phần làm giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp bất động sản. Nếu trước đây doanh nghiệp tới hạn trả nợ cho ngân hàng, trước áp lực trả nợ phải bán tháo dự án của mình, nay khi được cơ cấu lại nợ doanh nghiệp có thể “thong thả” tìm đầu ra tốt hơn.

Việc nới lỏng tín dụng từ phía ngân hàng sẽ tác động rất tốt đến thị trường bất động sản , trước hết là tác động tâm lý. Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi giảm nhanh sẽ tạo sức cầu tốt cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, hiện nay do thừa vốn, các NHTM đang đẩy mạnh cho vay đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà đất. Cuộc đua giảm lãi suất và nới lỏng điều kiện cấp tín dụng bất động sản đang diễn ra rất sôi động. Lãi suất cho vay đã giảm 5% chỉ trong vòng 3 tháng. Hiện nay phổ biến ở mức 15-16%/năm.

Còn một số tín hiệu tích cực khác như các thị trường vàng, ngoại tệ bị quản lý chặt tạo điều kiện dòng vốn đổ vào bất động sản ; nhu cầu mua sỉ nhà chung cư của các tổ chức để tạo quỹ nhà ở phúc lợi cho nhân viên nhằm củng cố nguồn lực có chất lượng hay sự liên kết giữa ngân hàng và các công ty bất động sản ngày càng chặt chẽ.

Như vậy, có rất nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản, từ đó hy vọng thị trường sẽ sớm phục hồi, có thể từ cuối năm 2012. Các chính sách tiền tệ đang hỗ trợ tích cực cho thị trường, hiện nay chỉ còn phụ thuộc “giá nào” để kéo người có nhu cầu mua nhà ở thật sự chấp nhận mua.

Hiện ACB có ưu tiên tín dụng cho lĩnh vực bất động sản không?

Hiện nay ACB dùng 7.000 tỷ đồng để tài trợ cho khách hàng cá nhân vay vốn với lãi suất thấp (chỉ từ 15,5%/năm). Ngoài ra, ACB cũng đang triển khai hợp tác với liên doanh CTCP Đức Mạnh, CTCP Đầu tư và Xây dựng 579 (DMC-CECICO579) cho khách hàng mua căn hộ dự án nhà ở xã hội chung cư Đại Địa Bảo (Blue House) tại quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng.

Dự án này có diện tích căn hộ trung bình khoảng 50m2, giá bán 5-6 triệu đồng/m2. Hiện tại dự án đã phân phối được khoảng 70% tổng số căn hộ (tiêu biểu cho thị trường căn hộ giá rẻ, diện tích nhỏ).

Vậy theo ông, giải pháp nào cho doanh nghiệp để khai thông đầu ra cho thị trường bất động sản?

Bơm tiền vào thị trường bất động sản chỉ là giải pháp tạm thời để giải quyết khó khăn cho một số doanh nghiệp. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững cần phải cơ cấu lại nguồn hàng trên thị trường, hướng vào nhu cầu thực của người dân hay phân khúc chung cư giá bình dân luôn có nhu cầu rất lớn mới là giải pháp lâu dài.

Như sản phẩm chung cư không bán được do lớn (về diện tích), giá cao phải chia nhỏ ra để phù hợp với nhu cầu thực sự về nhà ở của thị trường và khả năng thanh toán của người dân. Hiện nay, căn hộ chung cư nhỏ 30-50m2 phù hợp với nhu cầu của thị trường vào lúc này.

Do vậy, cần có định hướng của Nhà nước cho các dự án xây dựng căn hộ chung cư có diện tích nhỏ. Việc làm căn hộ chung cư nhỏ sẽ mở lối ra cho thị trường bất động sản. Có thể thấy phân khúc nhà chun g cư giá rẻ vẫn có thị trường trong những năm gần đây. Dự báo từ đầu quý 3-2012 thị trường nhà ở giá rẻ sẽ phục hồi.

Các doanh nghiệp nên tăng cường liên kết với các NHTM để đưa ra các chương trình ưu đãi về giá và lãi suất cho khách hàng. Đồng thời chủ động chào giá bán ưu đãi tốt nhất cho những tổ chức có khả năng mua “sỉ”. Đặc biệt, các doanh nghiệp cần nâng cao năng lực tài chính để có thể tiếp cận nguồn vốn vay trực tiếp từ các NHTM: uy tín trả nợ, sử dụng vốn đúng mục đích, thực hiện đúng cam kết và minh bạch dòng tiền trả nợ…