Bàn về xây dựng chung cư diện tích nhỏ
Căn hộ chung cư diện
tích nhỏ, từng bị gọi một cách châm biếm “nhà ổ chuột trên cao”, có thể
sắp tới sẽ được đưa ra thị trường khi mà nhu cầu trong phân khúc bất
động sản này rất lớn khi tờ trình của Bộ Xây dựng được thông qua. Giải
pháp này sẽ xóa nghịch lý hiện nay: căn hộ chung cư diện tích lớn ế ẩm trong khi đa số người có nhu cầu bất động sản lại không đủ tiền mua vì giá quá khủng.
Chung cư cao cấp ế vì lớn
Chung cư cao cấp ế vì lớn
Dạo quanh các chung cư đã và đang xây dựng, hầu như những căn hộ chung cư diện tích lớn rao bán đầy ắp. Tại chung cư Petro Landmark do
PVC Sài Gòn diện tích căn hộ lớn nhiều, loại diện tích 350m², đang bán
giá 9,5 triệu đồng/m², tổng giá bán trên 3,3 tỷ đồng rất khó bán . Tương
tự, chung cư The Vista, căn hộ chung cư 142m², giá bán 4,8 tỷ đồng.
Hoặc tại chung cư Xiriveview, diện tích căn hộ lớn từ 170m², 196m²,
205m² với giá bán khoảng 40 triệu đồng/m². Còn dự án Kenton, mặc dù chủ
đầu tư đã xây xong phần thô nhưng số căn hộ bán được rất ít, một trong
những nguyên nhân chủ yếu do diện tích căn hộ quá lớn: 121m², 210,2m²,
323,5m², 389m² đến 531,52m².
Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, căn hộ chung cư ế phần lớn thuộc phân khúc bất động sản cao cấp, tức diện tích căn hộ chung cư lớn. Trước đây khi thị trường sốt nóng, người mua hầu như không để ý đến diện tích căn hộ, bởi họ mua sản phẩm chỉ để mục đích lướt sóng kiếm lời. Khi thị trường khó khăn, chỉ còn người có nhu cầu thực sự tìm mua chung cư nên họ “liệu cơm gắp mắm” biến những căn hộ chung cư diện tích lớn thành xương xẩu, khó bán nhất đối với chủ đầu tư.
Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, căn hộ chung cư ế phần lớn thuộc phân khúc bất động sản cao cấp, tức diện tích căn hộ chung cư lớn. Trước đây khi thị trường sốt nóng, người mua hầu như không để ý đến diện tích căn hộ, bởi họ mua sản phẩm chỉ để mục đích lướt sóng kiếm lời. Khi thị trường khó khăn, chỉ còn người có nhu cầu thực sự tìm mua chung cư nên họ “liệu cơm gắp mắm” biến những căn hộ chung cư diện tích lớn thành xương xẩu, khó bán nhất đối với chủ đầu tư.
Tuy
không có con số đầy đủ, nhưng theo ước chừng của các công ty nghiên cứu
thị trường bất động sản Savills hay CBRE, số lượng căn hộ chung cư đang bị ế tại TPHCM khoảng 20.000 căn chung cư . Những căn hộ chung cư này
đã xây xong móng và hoàn tất các thủ tục pháp lý, đã xây xong hoặc đang
xây dở dang. Nếu quy ra tiền, trung bình mỗi căn chung cư khoảng 2 tỷ đồng, tổng trị giá căn hộ chủ dự án bất động sản bị
tồn đọng 40.000 tỷ đồng. Số vốn bất động sản này đã và đang làm tê liệt
thị trường. Nghịch lý ở đây, số lượng căn hộ chung cư tồn đọng lớn
nhưng người mua lại không đủ tiền với tới.
Không những ở dòng bất động sản cao cấp mà tại những phân khúc bát động sản trung bình, diện tích căn hộ lớn cũng khó bán. Cũng theo ông Đoàn Chí Thanh, chung cư Lotus ở quận Tân Phú, loại diện tích cỡ 80m² bán rất khó, hoặc chung cư Hamona quận Tân Bình, loại căn hộ 90m² ít khách mua, trong khi những căn dưới 50 - 70m² bán lúc nào cũng được.
Nhỏ khó quản lý
Tại nước ta, lâu nay có doanh nghiệp xin xây dựng căn hộ diện tích nhỏ nhưng chưa được phê duyệt, mới đây tại cuộc hội thảo về bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng cho biết: “Tập hợp dư luận xã hội thời gian qua chúng tôi thấy có nhiều ý kiến trái ngược. Có ý kiến nên xây dựng căn hộ diện tích nhỏ, nhưng cũng có ý kiến không nên, vì sẽ khó quản lý, gây quá tải hạ tầng, dân cư và mất mỹ quan đô thị”.
Không những ở dòng bất động sản cao cấp mà tại những phân khúc bát động sản trung bình, diện tích căn hộ lớn cũng khó bán. Cũng theo ông Đoàn Chí Thanh, chung cư Lotus ở quận Tân Phú, loại diện tích cỡ 80m² bán rất khó, hoặc chung cư Hamona quận Tân Bình, loại căn hộ 90m² ít khách mua, trong khi những căn dưới 50 - 70m² bán lúc nào cũng được.
Nhỏ khó quản lý
Tại nước ta, lâu nay có doanh nghiệp xin xây dựng căn hộ diện tích nhỏ nhưng chưa được phê duyệt, mới đây tại cuộc hội thảo về bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng cho biết: “Tập hợp dư luận xã hội thời gian qua chúng tôi thấy có nhiều ý kiến trái ngược. Có ý kiến nên xây dựng căn hộ diện tích nhỏ, nhưng cũng có ý kiến không nên, vì sẽ khó quản lý, gây quá tải hạ tầng, dân cư và mất mỹ quan đô thị”.
Đến
nay, quy định về diện tích căn hộ chung cư chỉ nằm trong Luật Nhà ở,
căn hộ chung cư thương mại từ 45m² trở lên, nhà ở xã hội từ 30 - 60m².
Trên thế giới, theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhiều quốc gia vẫn cho
phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ, quyết định này không nằm trong Luật
Nhà ở mà quy định trong tiêu chuẩn xây dựng hoặc do chính quyền địa
phương ấn định.
Cụ thể, tại New Zealand trước năm 2010 căn hộ có diện tích dưới 20m², sau đó chính quyền một số thành phố nâng lên 30m². Tại Anh, diện tích tối thiểu 32m² nhưng ở Luân Đôn 50m², Úc 40m²; Hồng Công diện tích nhà ở xã hội 15m²; nhà ở xã hội nhỏ nhất tại Thái Lan 25m², nhà chung cư Singapore từ 25 - 28m²…
Còn quan điểm của Bộ Xây dựng cần sửa đổi Luật Nhà ở, bởi quy định cứng diện tích tối thiểu chung đối với mọi vùng miền rõ ràng không phù hợp. Đời sống xã hội đang thay đổi nhanh, nhu cầu nhà ở quy mô nhỏ ngày càng nhiều. Việc quy định diện tích căn hộ tối thiểu phải kèm theo các hướng dẫn về mặt thiết kế, quy chế quản lý và các quy định về kiểm soát, chế tài…
Trong khi đó, theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nguyên nhân căn hộ chung cư lớn tồn kho là do quy định của bộ quy chuẩn xây dựng và các quy hoạch cứng nhắc. Quy định cấp phép dự án chung cư mỗi căn hộ 4 người, do đó nhiều khu đất diện tích rộng nhưng áp quy mô dân số vào thì diện tích sàn xây dựng rất ít. Chính quy định này đã bó hẹp sự phát triển, dẫn đến sự lệch pha thị trường bất động sản thời gian qua.
Lẽ ra nên phát triển đô thị bất động sản nén, tức tăng tầng cao, sẽ thông thoáng vỉa hè mới có điều kiện phát triển vận tải công cộng, giảm ùn tắc giao thông. Còn sự phát triển như hiện nay, dù khống chế đủ thứ nhưng lại khoét lõm xây chung cư làm ách tắc đủ thứ, đó chính là sự thụt lùi trong quy hoạch.
Nói chung phân khúc bất động sản với căn hộ chung cư diện
tích nhỏ vẫn phù hợp với đa số người tiêu dùng , nhưng khi đưa ra quy
hoạch tổng thể phải nghiên cứu thật kĩ các yếu tố như địa lý , mật độ
dân cư , hạ tầng và kiểm soát trặt trẽ, nên lập
riêng một tiểu ban nghiên cứu và quản lí riêng , để tránh tình trạng đầu
tư ồ ạt dẫn đến nhiều hệ lụy cho xã hội . Nếu quản lý tốt đây cũng là
hướng đi mới và là lối thoát cho thị trường bất động sản đang đóng băng.
Cụ thể, tại New Zealand trước năm 2010 căn hộ có diện tích dưới 20m², sau đó chính quyền một số thành phố nâng lên 30m². Tại Anh, diện tích tối thiểu 32m² nhưng ở Luân Đôn 50m², Úc 40m²; Hồng Công diện tích nhà ở xã hội 15m²; nhà ở xã hội nhỏ nhất tại Thái Lan 25m², nhà chung cư Singapore từ 25 - 28m²…
Còn quan điểm của Bộ Xây dựng cần sửa đổi Luật Nhà ở, bởi quy định cứng diện tích tối thiểu chung đối với mọi vùng miền rõ ràng không phù hợp. Đời sống xã hội đang thay đổi nhanh, nhu cầu nhà ở quy mô nhỏ ngày càng nhiều. Việc quy định diện tích căn hộ tối thiểu phải kèm theo các hướng dẫn về mặt thiết kế, quy chế quản lý và các quy định về kiểm soát, chế tài…
Trong khi đó, theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nguyên nhân căn hộ chung cư lớn tồn kho là do quy định của bộ quy chuẩn xây dựng và các quy hoạch cứng nhắc. Quy định cấp phép dự án chung cư mỗi căn hộ 4 người, do đó nhiều khu đất diện tích rộng nhưng áp quy mô dân số vào thì diện tích sàn xây dựng rất ít. Chính quy định này đã bó hẹp sự phát triển, dẫn đến sự lệch pha thị trường bất động sản thời gian qua.
Lẽ ra nên phát triển đô thị bất động sản nén, tức tăng tầng cao, sẽ thông thoáng vỉa hè mới có điều kiện phát triển vận tải công cộng, giảm ùn tắc giao thông. Còn sự phát triển như hiện nay, dù khống chế đủ thứ nhưng lại khoét lõm xây chung cư làm ách tắc đủ thứ, đó chính là sự thụt lùi trong quy hoạch.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét